Usulan pengembangan · Tanjung Lesung · Versi 5
Villa Investasi
+ Kebun Alpukat
Cara menjual villa di kawasan yang huniannya belum pasti — dengan menjadikan kebun sebagai penopang imbal hasil pembelinya.
Konsep penjualannya. Villa dijual dengan target imbal hasil bersih 5–7% per tahun bagi pembelinya, dan angka itu hanya bisa dicapai dari dua sumber sekaligus: sewa mingguan dan bagi hasil kebun. Kebun menyumbang rata-rata 4,88% dari harga villa setiap tahun selama sepuluh tahun, tanpa bergantung tingkat hunian — tanpa itu, imbal hasilnya justru minus di hunian rendah, dan villa di kawasan yang huniannya belum terbukti sulit terjual dalam jumlah besar. Kebun sekaligus menopang arus kas bila penjualan berjalan lambat, saat IPL dan biaya operasional terus berjalan tanpa pemasukan.
Yang berubah di versi 5. Dua hal. Kontraktor tidak lagi dibayar lunas di muka — DP 20% saat PPJB, sisanya mengikuti progres pembangunan selama 12 bulan, sehingga rata-rata satu angkatan 60% jatuh di tahun PPJB dan 40% di tahun berikutnya. Dan program bagi hasil dipendekkan dari 25 tahun menjadi 10 tahun. Akibatnya kebutuhan dana puncak turun dari Rp5,12 M ke Rp3,29 M dan IRR naik dari 32,6% ke 38,3% — dibayar dengan imbal hasil pembeli yang lebih rendah dan berumur lebih pendek.
Hamparan luas di kawasan wisata yang belum berkembang — dan lahan yang diam tetap menagih biaya.
- Lahan yang belum terutilisasi bukan aset yang tidur.PBB, keamanan, pembersihan, dan biaya manajemen tetap keluar setiap tahun tanpa satu rupiah pun masuk.
- Villa sewa di lokasi seperti ini sulit dijual.Calon investor tahu tingkat huniannya belum pasti. Tanpa kepastian hasil, mereka lebih memilih properti di kota.
- Pembeli villa tidak berniat menghuni.Mereka membeli agar villanya menghasilkan. Kalau imbal hasilnya tidak masuk akal, tidak ada alasan untuk membeli.
- Kalau unit tidak laku, pemilik lahan yang menanggung.IPL unit yang belum terjual dan biaya promosi terus berjalan selama unit belum berpindah tangan.
Produk yang imbal hasilnya rendah akan lambat terjual. Dan penjualan yang lambat itulah yang menghabiskan untungnya.
Jadi pertanyaannya bukan “berapa harga jual yang bagus”, melainkan bagaimana membuat imbal hasil pembelinya masuk akal di kawasan yang huniannya belum terbukti.
Halaman berikutnya menunjukkan hitungan yang membuat villa biasa sulit dijual di sini.
Kalau villa hanya mengandalkan sewa, di hunian rendah pembelinya justru nombok.
Satu unit villa, tarif Rp2 juta per minggu. Skenario hunian rendah berarti tingkat hunian 20% — terisi 10,4 minggu dari 52 minggu setahun. Ini hitungan per villa per tahun.
| Pos | Hunian rendah — 20% (10,4 minggu) |
|---|---|
| Pendapatan sewa kotor | Rp20,80 jt |
| (−) Fee operator sewa | −Rp2,08 jt |
| (−) Biaya kebersihan | −Rp1,82 jt |
| (−) IPL kawasan | −Rp17,09 jt |
| (−) PPh final atas sewa | −Rp2,08 jt |
| (−) Cadangan ganti bangunan & interior | −Rp18,85 jt |
| (−) Asuransi bangunan & isi | −Rp1,06 jt |
| (−) PBB | −Rp1,07 jt |
| Hasil sewa bersih | −Rp23,25 jt |
−2,4%
Terhadap harga villa. Di hunian rendah, sewa bahkan belum menutup biaya kepemilikannya sendiri — apalagi memberi imbal hasil.
Empat pos terakhir — PPh sewa, cadangan penggantian, asuransi, dan PBB — sering dihilangkan dari materi penjualan supaya angkanya terlihat manis. Kami memasukkannya, karena investor yang teliti akan menemukannya sendiri dan kepercayaannya hilang.
IPL Rp17,09 juta setahun tetap dibayar walau villa sepi. Inilah yang harus ditekan lebih dulu, sebelum bicara menambah pendapatan.
Sumber: sheet Simulasi Investor, kolom hunian rendah. Angka inilah titik berangkat seluruh usulan berikutnya.
Tekan biayanya dulu, baru tambah sumber pendapatannya.
Sewa per minggu, bukan per hari — supaya biayanya turun
Enam malam Rabu–Senin. Setiap Selasa kawasan tutup dan seluruh unit dibersihkan serentak. Dengan satu hari bersih-bersih yang tetap, tim kebersihan cukup datang seminggu sekali secara borongan — tanpa tenaga harian bergaji tetap yang siaga tiap hari. Pergantian tamu juga hanya sekali seminggu, sehingga linen dan perlengkapan lebih awet. Listrik dan air ditagih ke tamu sesuai pemakaian, di atas tarif sewa, seperti rumah kos.
Bagi lahan jadi dua: sebagian dijual, sebagian ditanami — supaya ada pendapatan kedua
Sebagian kecil lahan menjadi kawasan villa yang dijual ke investor. Sebagian besarnya ditanami kebun alpukat yang tidak dijual dan tetap milik Tanjung Lesung. Hasil kebun dipakai membayar bagi hasil ke pembeli villa selama 10 tahun pertama kepemilikannya, sehingga imbal hasil mereka tidak lagi bergantung penuh pada ramai atau sepinya tamu.
Di bisnis hotel, pendapatan tambahan datang dari F&B dan acara — artinya harus membangun aula besar beserta biaya operasionalnya. Beban itu justru memberatkan. Agro lebih cocok dengan karakter kawasan ini.
Dari beberapa pilihan komoditas, alpukat memberi hasil per hektar yang paling menarik, dan pohonnya terus berbuah puluhan tahun — jauh melampaui masa program 10 tahun.
Sumber bagi hasilnya panen, bukan sewa. Karena itu ia tetap mengalir walaupun villa sedang sepi tamu.
Kebun dikelola operator kebun yang sudah kami dapatkan, sehingga Tanjung Lesung tidak perlu membangun kapabilitas agro sendiri. Rekam jejak operator ada di halaman 15–16.
Tiga tahun pertama dibayar uang pembeli sendiri. Tahun keempat dan seterusnya, kebun yang menanggung.
Angka pada grafik adalah persentase yang diterima pembeli villa, dihitung dari harga jual villanya (Rp984,0 juta) — bukan dari pendapatan sewa. Tahun 1–3 dibayar dari dana titipan, Tahun 4–10 dari hasil panen kebun, lalu program berhenti. Karena dasarnya harga villa, tarifnya sama di tingkat hunian berapa pun: pada 6,75% pembeli menerima ±Rp66,4 juta per tahun.
Rp59,6 jt
Harga villa dinaikkan sedikit di atas harga wajar, selisihnya dikunci untuk membayar bagi hasil tahun-tahun awal saat kebun belum panen. Ini uang pembeli sendiri yang kembali bertahap, bukan pendapatan developer.
Cocok persis: tarif 1%+2%+3% dari harga villa, ditambah tambalan IPL tiga tahun, sama dengan Rp59,6 juta.
6,75% / th
Dana titipan habis, kebun mengambil alih sepenuhnya. Tarif naik ke tingkat datar yang membuat rata-rata 10 tahun tepat 4,875%. Sesudah tahun ke-10 program berhenti dan pembeli hanya menerima hasil sewa villanya.
Tarif per angkatan mengikuti umur programnya sendiri, bukan tahun kalender proyek — pembeli yang PPJB-nya di Tahun 3 tetap mulai dari tarif 1% dan selesai di Tahun 13 kalender. Rata-rata 10 tahun: (1+2+3+4+5 + 6,75×5) ÷ 10 = 4,875%. Total yang diterima pembeli selama program: 48,75% dari harga villa.
Pembeli ikut mendanai penanaman kebun — tapi kebunnya tetap 100% milik Tanjung Lesung.
Kewajiban ke pembeli berjalan 10 tahun per unit, habis di Tahun 13. TL menerima sisa panen sejak Tahun 4, dan seluruh panen sejak Tahun 14 — Rp5,3 M di tahun itu, naik ke ±Rp8,95 M/tahun saat kebun matang.
| Pos, per unit villa | Nilai | Didanai siapa | Kembali ke pembeli? |
|---|---|---|---|
| Villa: tanah kavling, konstruksi, interior | Rp599,8 jt | Pembeli | Tidak — itu villanya sendiri |
| Fasum & infrastruktur kawasan | Rp75,6 jt | Pembeli | Tidak — fasilitas yang ia pakai |
| Dana titipan program | Rp59,6 jt | Pembeli | Ya — jadi bagi hasilnya Tahun 1–3 |
| Modal tanam kebun alpukat | Rp85,5 jt | Pembeli (baru di versi 2) | Tidak — kebun tetap milik TL |
- Yang ia danai penanamannya, bukan kepemilikannya.Modal tanam Rp85,5 juta masuk ke harga villa apa adanya — tanpa margin developer, tanpa fee agen. Sebagai gantinya ia menerima bagi hasil panen. Tanahnya dan pohonnya tetap milik TL.
- Karena tanpa itu villanya tidak terjual.Bagi hasil kebun adalah biaya penjualan yang dibayar dengan hasil panen, bukan dengan memotong margin developer. Villa yang tidak laku merugikan semua pihak.
- Yang ia terima nilai rupiah, bukan persentase kepemilikan.Porsinya terhadap hasil kebun justru menyusut seiring kebun membesar — dari 45% di puncak (Tahun 7) menjadi 8% di Tahun 13, lalu nol.
Modal tanam tidak boleh dirinci sebagai pos tersendiri di PPJB. Yang tertulis hanya satu angka: harga villa Rp984,0 juta. Kalau dirinci sebagai “investasi kebun”, pembeli berubah status dari pembeli properti menjadi penyetor modal usaha, dan produknya menjadi unit penyertaan yang memerlukan izin tersendiri.
TL tetap yang menanam dan membayar pembibitan Rp2,14 miliar di Tahun 0–2, lalu memulihkannya dari harga jual saat unit terjual. Kebun tetap 100% milik TL sejak hari pertama.
Pembeli juga tidak menanggung biaya operasional kebun. Fee operator kebun 25% dipotong lebih dulu dari hasil kotor, sebelum apa pun dibagi — jadi tidak pernah menjadi tagihan ke siapa pun.
Hasilnya: pembeli dapat 4,9% dari kebun apa pun tingkat huniannya.
Inilah yang membuat produk ini bisa dijual. Kolom bagi hasil kebun tidak berubah di ketiga skenario — itulah bagian yang tidak bergantung pada ramai atau sepinya tamu. Angka di bawah adalah rata-rata selama 10 tahun program; sesudah itu tinggal kolom sewa.
| Tingkat hunian | Bagi hasil kebun | Hasil sewa villa | Total yield bersih | Balik modal pembeli |
|---|---|---|---|---|
| Rendah — 20% (10,4 minggu) | 4,88% | −2,36% | 2,51% | di atas 25 tahun |
| Sedang — 58% (30,2 minggu) | 4,88% | +0,50% | 5,37% | di atas 25 tahun |
| Tinggi — 77% (40,0 minggu) | 4,88% | +1,93% | 6,81% | Tahun ke-27 |
Di skenario terburuk sekalipun ia masih menerima 2,51% bersih — bukan minus seperti villa biasa di halaman 3. Dan begitu hunian membaik, hasilnya naik ke 5,4–6,8%, setara atau di atas bunga deposito.
Program membayar dua hal: tarif bagi hasil, ditambah tambalan kekurangan IPL supaya tarifnya tetap tercapai walau hunian hanya sesuai skenario rendah. Karena itu kolom hunian rendah persis sama dengan tarifnya.
0,49×
Total bagi hasil kebun selama 10 tahun program terhadap harga villa — di luar villanya sendiri yang tetap bersertifikat atas namanya, dan di luar hasil sewa yang terus berjalan sesudahnya.
Semua angka sudah dipotong fee operator, kebersihan, IPL, PPh final sewa, PBB, asuransi, dan cadangan penggantian. Dana titipan menaikkan harga 6,45% — porsi yang sama seperti sebelumnya, karena tarif tahun-tahun awal tetap kecil.
Yang dibutuhkan: 3,36 hektar — 25 villa di atas 0,36 ha, ditopang 3 ha kebun.
25
Paling efisien dari sisi biaya IPL per unit. Terlalu banyak, kesan eksklusifnya hilang.
72 m²
8×9 m. Bangunan 58 m², dua lantai, lengkap perabot.
Rp984,0 jt
Villa Rp838,8 jt + modal tanam kebun Rp85,5 jt + dana titipan Rp59,6 jt.
9 / 8 / 8
Habis dalam tiga tahun.
| Peruntukan | Luas | Status |
|---|---|---|
| Kavling villa | 1.800 m² | Dijual |
| Jalan, taman & fasum | 1.800 m² | Tidak dijual |
| Kebun alpukat | 30.000 m² | Tetap milik TL |
| Total hamparan dibutuhkan | 3,36 ha | — |
Kebunnya jauh lebih luas daripada area villanya. Pada dasarnya ini proyek kebun yang dibiayai penjualan villa.
Harga tanah dibebankan atas 144 m² lahan kotor per unit, bukan 72 m² kavlingnya saja — tanah di bawah jalan dan fasum tetap harus dibeli. Biaya infrastruktur dihitung Rp850.000/m² atas lahan non-saleable, ditambah pembebanan kawasan Rp100.000/m² lahan kotor, mengikuti acuan Business Plan 2022.
Rp24,60 miliar
Omset kotor 25 unit — sudah termasuk tanahnya. Rinciannya: tanah Rp1,80 M, bangunan + interior Rp13,20 M, fasum & infrastruktur Rp1,89 M, modal tanam kebun Rp2,14 M, margin developer Rp2,53 M, fee agen + iklan Rp1,55 M, dana titipan Rp1,49 M. Halaman berikutnya memecah berapa yang benar-benar menjadi untung Tanjung Lesung.
Dari penjualan villa: Rp5,08 miliar kas bersih, sekali, dengan target 3 tahun sold out.
Tiga sumber: margin developer 15%, keuntungan tanah, dan — sejak versi 2 — pemulihan modal tanam kebun yang kini ditagihkan lewat harga jual. Dikurangi IPL unit yang belum terjual dan fee konsultan penjualan, kas bersihnya Rp5,08 miliar.
Rp2,53 M
Rp101,31 juta per unit × 25 unit, atas biaya pokok villa Rp675,4 juta. Modal kebun tidak ikut kena margin.
Rp1,44 M
Seluruh 3.600 m² ditagihkan lewat harga jual @ Rp500.000/m² = Rp1,80 M, dikurangi modal perolehan @ Rp100.000/m² = Rp0,36 M.
Rp2,14 M
Rp85,5 juta per unit × 25 unit, ditagihkan apa adanya lewat harga jual.
−Rp0,84 M
Biaya kawasan untuk unit yang belum berpindah tangan selama tiga tahun masa jual.
−Rp0,19 M
1% dari biaya pokok + margin, Rp7,77 juta per unit, dibayar seiring unit terjual di Tahun 1–3.
Rp5,08 M
Kunci ringannya modal: konstruksi dan interior dibayar langsung ke kontraktor dari uang pembeli, bukan dari kas TL. Kas masuk bersih naik dari Rp248,9 juta menjadi Rp357,8 juta per unit terjual — atau Rp350,0 juta setelah fee konsultan. Modal tanam Rp2,14 M tetap dikeluarkan TL lebih dulu di Tahun 0–2, lalu pulih seiring unit terjual — itulah yang membuat IRR naik.
Dari kebun: Rp4,72 miliar rata-rata per tahun — dan terus berjalan setelah villanya habis terjual.
Angka ini net untuk Tanjung Lesung. Urutan pemotongannya: hasil panen kotor → dipotong fee operator kebun 25% → dipotong seluruh bagi hasil ke pemilik villa → dipotong fee konsultan → sisanya inilah bagian TL. Rata-rata dihitung atas 31 tahun; tiga tahun pertama masih minus karena kebun belum berbuah, dan angka Rp4 miliar terlampaui mulai Tahun 14 — tahun pertama setelah kewajiban ke pembeli habis.
Rp0,77 M
Rp1,45 M
Rp8,76 M
Rp4,72 M
Sudah dipotong seluruh bagi hasil ke pemilik villa, fee operator kebun 25%, dan fee konsultan. Ini angka yang benar-benar masuk ke TL, bukan hasil kotor kebun.
Rp5,3 → 8,95 M
Seluruh hasil kebun jadi hak TL, tanpa kewajiban apa pun lagi. Rp5,3 M di Tahun 14, naik ke Rp8,95 M saat kebun matang di Tahun 27.
26,7%
Dari hasil kotor kebun di Tahun 8 — titik terendah, saat ketiga angkatan pembeli sama-sama berada di tarif tertinggi.
75,0%
Sejak Tahun 14 hanya fee operator kebun 25% yang dipotong. Tidak ada kewajiban lain.
68,8%
Operator kebun 25,1%, pembeli villa 5,0%, fee konsultan 1,2%, TL 68,8%.
Hanya porsi operator kebun yang tetap. Pembeli villa menerima nilai rupiah yang sudah dijanjikan, bukan persentase — sehingga porsinya menyusut seiring kebun membesar, dan sisanya menjadi bagian TL. Akumulasi bagian TL sepanjang 31 tahun: Rp146,4 miliar setelah fee konsultan. Porsinya jauh lebih besar daripada versi sebelumnya bukan karena kebunnya berubah, melainkan karena programnya berhenti di tahun ke-10 — kewajiban total ke pembeli turun dari Rp37,0 M menjadi Rp12,0 M.
Uang Tanjung Lesung tidak bergerak mengikuti tingkat hunian. Risiko hunian ditanggung pembeli villa.
Ini bagian yang paling sering disalahpahami, dan justru di sinilah letak keamanannya bagi pemilik lahan.
| Skenario hunian | Yield pembeli villa | Kas TL dari sewa | Kewajiban TL ke pembeli | Bagian TL dari kebun |
|---|---|---|---|---|
| Rendah — 20% | 2,51% | Rp0 | 4,88% harga villa, 10 th | Rp4,72 M / th |
| Sedang — 58% | 5,37% | Rp0 | 4,88% harga villa, 10 th | Rp4,72 M / th |
| Tinggi — 77% | 6,81% | Rp0 | 4,88% harga villa, 10 th | Rp4,72 M / th |
- TL tidak mengambil bagian dari sewa.Seluruh hasil sewa menjadi hak pembeli villa. Tidak ada satu pun baris pendapatan sewa di arus kas pemilik lahan.
- Kewajiban ke pembeli adalah persen dari harga villa, bukan persen dari sewa.Nilainya terkunci sejak PPJB dan dibayar dari panen — naik atau turunnya hunian tidak mengubahnya.
- Satu-satunya kaitan sangat kecil.Tambalan IPL Rp188.000 per unit per tahun, atau Rp4,7 juta setahun untuk 25 unit — sekitar 0,1% dari bagian TL atas kebun, dan hanya berjalan selama 10 tahun program. Model tetap membayarnya di semua skenario, jadi angka TL memang identik.
Pembeli villa menanggung risiko tingkat hunian.
Tanjung Lesung menanggung risiko hasil panen dan kecepatan penjualan.
Dua risiko yang berbeda, dan tidak saling menumpuk. Itu sebabnya program ini tetap sanggup di skenario hunian terburuk.
Dua hal, dan keduanya diuji di halaman berikutnya: kecepatan penjualan villa dan hasil panen kebun. Bukan tingkat hunian.
Sumber: sheet Input (tambalan IPL sama di ketiga skenario) dan Arus Kas TL pada model ver 5 — tidak ada satu pun pos pendapatan sewa di sana.
Modal awal Rp2,88 miliar, balik modal Tahun 3, IRR 38,3%.
Rp2,88 M
Terbagi dua: villa Rp2,17 M (tanah Rp0,36 M, infrastruktur tahap 1 Rp0,76 M, dua unit contoh Rp1,06 M) dan kebun Rp0,71 M (tahap 1). Rinciannya di bawah.
Rp3,29 M
Jatuh di Tahun 1. Turun tajam dari Rp5,12 M di versi 4 karena kontraktor kini dibayar mengikuti progres, bukan lunas di muka.
Tahun ke-3
38,3%
Atas seluruh modal, rentang 31 tahun.
- Bisnis villa — Rp2,17 M. Harga perolehan tanah area villa Rp0,36 M, infrastruktur tahap 1 Rp0,76 M, dan dua unit contoh Rp1,06 M. Unit contoh kembali utuh saat terjual di Tahun 1, jadi yang benar-benar tertanam permanen hanya tanah Rp0,36 M + infrastruktur Rp1,89 M = Rp2,25 M, keluar bertahap 40/30/30% di Tahun 0/1/2. Sisa biaya villa — konstruksi, interior, fee agen, iklan — dibayar dari uang pembeli, bukan dari kas TL.
- Bisnis kebun — Rp0,71 M. Satu hektar dari tiga hektar. Modal tanam penuhnya Rp2,14 M, ditanam tiga tahap di Tahun 0/1/2, lalu pulih seluruhnya lewat harga jual villa (Rp85,5 juta per unit × 25 unit) sepanjang Tahun 1–4. Setelah pulih, panennya menjadi arus kas TL tanpa modal tambahan.
- Villa saja tidak pernah lebih dalam dari Rp2,17 M. Titik terdalamnya justru di Tahun 0, bukan Tahun 1. Tambahan Rp1,11 M yang membuat kebutuhan dana puncak menjadi Rp3,29 M seluruhnya berasal dari kebun tahap 2 dan 3 yang jatuh sebelum kas penjualan besar masuk.
- Kalau dipisah, villa sendiri menghasilkan Rp2,94 M kas bersih dalam 4 tahun, IRR ±33%. Angka Rp5,08 M di halaman 11 sudah termasuk pemulihan modal kebun Rp2,14 M — itu pengembalian modal, bukan laba properti.
- Sumber arus kas: penjualan villa + bagian TL atas kebun. Tidak termasuk pendapatan sewa — TL memang tidak mengambil bagian sewa.
- Tingkat hunian: skenario rendah 20%, yang paling pesimis. Hunian lebih tinggi tidak mengubah IRR TL.
- Penjualan: 25 unit habis dalam 3 tahun (9/8/8), pembayaran konsumen dicicil 2 tahun.
- Termin kontraktor: DP 20% saat PPJB, sisanya mengikuti progres sampai villa selesai 12 bulan. Angka 60% di tahun PPJB dan 40% di tahun berikutnya adalah rata-rata satu angkatan, bukan aturan per unit — PPJB tersebar sepanjang tahun sehingga rata-rata jatuh di pertengahan tahun. Unit yang PPJB di Januari hampir seluruh progresnya dibayar di tahun itu juga; yang PPJB di Desember hampir seluruhnya jatuh tahun berikutnya. Inilah yang paling menurunkan kebutuhan dana puncak.
- Panen: faktor konservatif 100% atas kurva hasil di sheet Asumsi — kurva yang sama persis dengan kalkulator di halaman terakhir.
- Tanah: yang dibebankan hanya area villa 3.600 m² pada harga perolehan @Rp100.000/m² = Rp360 juta. Lahan kebun 3 ha tidak dibebankan karena tidak dijual dan tetap menjadi aset TL — bila ikut dihitung pada harga perolehan yang sama (@Rp100.000/m² = Rp3,00 M), IRR menjadi 24,8%.
+5,7 poin
Dari 32,6% ke 38,3%, karena kontraktor dibayar bertahap dan program bagi hasil berhenti di tahun ke-10.
Rp149,4 M
Naik dari Rp124,8 M di versi 4. Program yang lebih pendek menyisakan lebih banyak panen untuk TL.
Nominal maupun IRR sama-sama naik: kewajiban ke pembeli turun dari Rp37,0 M ke Rp12,0 M, dan kas keluar untuk kontraktor tersebar dua tahun. Modal kebun tetap ditanam tiga tahap di Tahun 0/1/2; infrastruktur Rp1,89 M dibangun 40%/30%/30%. Angka pada grafik sudah memotong fee konsultan penjualan Rp0,19 M di Tahun 1–3.
Pertanyaannya bukan mana yang lebih untung, tapi mana yang masih hidup kalau villanya lambat laku.
- Tanpa alpukat, untungnya tergerus habis.Dari Rp3,12 M kalau jual 3 tahun, menjadi −Rp0,78 M kalau molor 10 tahun. Yang menggerus: IPL villa yang belum laku dan biaya promosi yang terus berjalan.
- Dengan alpukat, untungnya bertahan.Tetap Rp9,9–12,6 M di semua skenario, karena kebun ditanam sesuai jadwal dan terus panen tanpa peduli villanya laku atau tidak.
- Selisihnya Rp11–12 miliar di Tahun 10.Pada skenario penjualan molor 10 tahun: −Rp0,78 M tanpa kebun, +Rp10,14 M dengan kebun. Ini bukan soal untung lebih besar — ini soal proyeknya jalan atau mati.
- Kebun juga jadi bantalan.Kewajiban bagi hasil ikut mundur mengikuti penjualan, jadi saat kewajiban datang kebunnya sudah lebih tua dan lebih produktif. Surplus kebun menutup IPL unit yang belum terjual.
Sumber: sheet Perbandingan. Pada tabel ini 25 villa disebar rata sepanjang durasi jual yang diuji supaya skenario molor bisa dihitung konsisten. Harga jual skenario tanpa alpukat sudah diturunkan ke harga dasar tanpa dana titipan, karena tanpa kebun tidak ada program yang perlu didanai. Grafik ini dihitung pada model versi 3 (program bagi hasil 25 tahun) dan belum dihitung ulang untuk versi 5. Di versi 5 kewajiban ke pembeli jauh lebih kecil, sehingga batang “dengan alpukat” hanya akan lebih tinggi — arah dan besaran selisihnya tidak berubah, dan kesimpulannya tetap. Asumsi biaya yang menentukan bentuk grafik ini: anggaran promosi dipatok dari rencana jual 3 tahun, lalu tetap dibayar penuh SETIAP tahun selama masih ada unit yang belum laku — jadi penjualan yang molor menambah biaya promosi, bukan sekadar menundanya. IPL unit yang belum terjual diperlakukan sama. Dua pos inilah yang menggerus untung pada skenario tanpa alpukat.
Risiko utamanya terukur — dan pilotnya sengaja dibuat kecil.
| Risiko | Penanganan |
|---|---|
| Hasil panen meleset | Luas kebun sengaja dipasang di atas kebutuhan minimum. Program tetap sanggup walau panen tinggal 70% dari proyeksi — tahun tersempit Tahun 7, sisa +Rp0,22 M. Batas patahnya di sekitar 60%. Pada panen 50% muncul kekurangan total ±Rp250 juta yang terpusat di Tahun 7–9 dan perlu ditutup cadangan. Fee operator sudah dipotong lebih dulu. |
| Penjualan villa molor | Halaman sebelumnya: dengan kebun, kas Tahun 10 tetap Rp9,9–12,6 M walau jual molor sampai 10 tahun. |
| Hunian di bawah skenario rendah | Yang terdampak adalah yield pembeli, bukan kas TL. Mitigasinya operasional: pilih operator sewa yang punya saluran pemasaran. |
| Bergantung pada pre-sales | Titik lemah paling nyata. Mitigasinya: 2 unit contoh dibangun lebih dulu, jual bertahap per blok kecil, pembayaran mengikuti progres pembangunan. |
| Dianggap produk investasi berizin | Tarif naik-turun mengikuti kematangan kebun, dan yang dijual tetap villa bersertifikat atas nama pembeli — bukan unit penyertaan. Seluruh materi wajib memakai kata proyeksi, dan dituangkan tegas dalam PPJB. |
3,36 ha adalah unit terkecil yang sudah lengkap: cukup besar untuk membuktikan imbal hasilnya nyata, cukup kecil untuk gagal dengan murah. Modal awalnya Rp2,88 miliar, bukan puluhan miliar. Kalau terbukti, polanya bisa diulang — dan setiap klaster berikutnya membawa dua hal sekaligus: kavling yang terjual dan kebun yang jadi aset produktif permanen milik TL.
Catatan: angka untuk klaster kedua dan seterusnya belum dimodelkan. Yang sudah divalidasi penuh adalah klaster pertama ini.
- Alokasi lahan 3,36 ha0,36 ha area villa + 3 ha kebun, dalam satu hamparan.
- Modal awal Tahun 0 sebesar Rp2,88 miliarKebun tahap 1, infrastruktur tahap 1, dua unit contoh, dan harga perolehan tanah area villa.
- Penunjukan operator kebunSudah kami dapatkan — rekam jejaknya di dua halaman berikut.
- Termin kontraktor mengikuti progresDP 20% saat PPJB, sisanya per progres sampai selesai 12 bulan. Ini yang menurunkan kebutuhan dana puncak dari Rp5,12 M ke Rp3,29 M — wajib dikonfirmasi ke kontraktor sebelum angka ini dipakai.
Properti menghasilkan penjualan. Kebun menjaga keberlanjutannya. Seluruh angka dapat ditelusuri ke model Excel Model Villa + Alpukat ver 5 (subsidi 10 tahun + termin kontraktor).
Kebunnya sudah ada dan sudah panen — bukan konsep di atas kertas.
Seluruh rekaman berikut berasal dari kebun binaan operator yang kami usulkan, bukan video stok. Inilah yang membedakan usulan ini dari rencana agro yang baru akan dicoba.
Sistem budidaya operator memakai tanaman pendamping (jambu sebagai umpan alami hama) dan pagar hidup produktif (salak) — keduanya ikut menghasilkan, bukan sekadar pelindung.
Tim, pohon, dan buahnya — semuanya nyata dan bisa dikunjungi.
Varietas yang ditanam dipilih berdasarkan hasil per pohon dan daya serap pasar, bukan sekadar yang paling mudah dibibitkan.
Materi lengkap operator: alpukat.djoko-saylendro.biz.id. Kunjungan ke kebun binaan dapat diatur bila Direksi memerlukan pembuktian langsung.
Silakan ubah asumsinya sendiri — geser luas lahan, skema bagi hasil, dan asumsi harga, angkanya menghitung ulang saat itu juga. Kalkulator ini menghitung sisi kebunnya saja, terpisah dari model villa, dipakai untuk menguji apakah asumsi kebun di halaman sebelumnya masuk akal. Butuh layar lebih lega? Buka di tab terpisah. Seluruh hasil bersifat proyeksi atas asumsi yang dapat diubah, bukan jaminan hasil.