Villa Investasi
+ Kebun Alpukat

Hamparan luas di kawasan wisata yang belum berkembang — dan lahan yang diam tetap menagih biaya.

Halaman berikutnya menunjukkan hitungan yang membuat villa biasa sulit dijual di sini.

Kalau villa hanya mengandalkan sewa, di hunian rendah pembelinya justru nombok.

Satu unit villa, tarif Rp2 juta per minggu. Skenario hunian rendah berarti tingkat hunian 20% — terisi 10,4 minggu dari 52 minggu setahun. Ini hitungan per villa per tahun.

Sumber: sheet Simulasi Investor, kolom hunian rendah. Angka inilah titik berangkat seluruh usulan berikutnya.

Tekan biayanya dulu, baru tambah sumber pendapatannya.

Kebun dikelola operator kebun yang sudah kami dapatkan, sehingga Tanjung Lesung tidak perlu membangun kapabilitas agro sendiri. Rekam jejak operator ada di halaman 15–16.

Tiga tahun pertama dibayar uang pembeli sendiri. Tahun keempat dan seterusnya, kebun yang menanggung.

Tarif per angkatan mengikuti umur programnya sendiri, bukan tahun kalender proyek — pembeli yang akad di Tahun 3 tetap mulai dari tarif 1%. Rata-rata 25 tahun: (1+2+3+4+5 + 6,75×20) ÷ 25 = 6,00%.

Pembeli ikut mendanai penanaman kebun — tapi kebunnya tetap 100% milik Tanjung Lesung.

Kewajiban ke pembeli berjalan 25 tahun per unit, habis di Tahun 28. TL menerima sisa panen sejak Tahun 4, dan seluruhnya sesudah Tahun 28 — ±Rp8,95 M/tahun.

Pembeli juga tidak menanggung biaya operasional kebun. Fee operator kebun 25% dipotong lebih dulu dari hasil kotor, sebelum apa pun dibagi — jadi tidak pernah menjadi tagihan ke siapa pun.

Hasilnya: pembeli dapat 6% dari kebun apa pun tingkat huniannya.

Inilah yang membuat produk ini bisa dijual. Kolom bagi hasil kebun tidak berubah di ketiga skenario — itulah bagian yang tidak bergantung pada ramai atau sepinya tamu.

Semua angka sudah dipotong fee operator, kebersihan, IPL, PPh final sewa, PBB, asuransi, dan cadangan penggantian. Dana titipan menaikkan harga 6,45% — porsi yang sama seperti sebelumnya, karena tarif tahun-tahun awal tetap kecil.

Yang dibutuhkan: 3,36 hektar — 25 villa di atas 0,36 ha, ditopang 3 ha kebun.

Dari penjualan villa: Rp5,27 miliar kas bersih, sekali, dengan target 3 tahun sold out.

Tiga sumber: margin developer 15%, keuntungan tanah, dan — baru di versi 2 — pemulihan modal tanam kebun yang kini ditagihkan lewat harga jual. Dikurangi IPL unit yang belum terjual, kas bersihnya Rp5,27 miliar, naik Rp2,14 miliar dari versi 1.

Kunci ringannya modal: konstruksi dan interior dibayar langsung ke kontraktor dari uang pembeli, bukan dari kas TL. Kas masuk bersih naik dari Rp248,9 juta menjadi Rp357,8 juta per unit terjual. Modal tanam Rp2,14 M tetap dikeluarkan TL lebih dulu di Tahun 0–2, lalu pulih seiring unit terjual — itulah yang membuat IRR naik.

Dari kebun: Rp3,92 miliar rata-rata per tahun — dan terus berjalan setelah villanya habis terjual.

Angka ini net untuk Tanjung Lesung. Urutan pemotongannya: hasil panen kotor → dipotong fee operator kebun 25% → dipotong seluruh bagi hasil ke pemilik villa → dipotong fee konsultan → sisanya inilah bagian TL. Rata-rata dihitung atas 31 tahun; tiga tahun pertama masih minus karena kebun belum berbuah, dan angka Rp4 miliar baru terlampaui sekitar Tahun 15.

Hanya porsi operator kebun yang tetap. Pembeli villa menerima nilai rupiah yang sudah dijanjikan, bukan persentase — sehingga porsinya menyusut seiring kebun membesar, dan sisanya menjadi bagian TL. Akumulasi bagian TL sepanjang 31 tahun: Rp121,6 miliar setelah fee konsultan. Porsi TL sedikit lebih kecil daripada versi 1 karena harga villa yang lebih tinggi membuat nilai rupiah bagi hasil ke pembeli ikut naik — itulah ongkos dari menaikkan harga.

Uang Tanjung Lesung tidak bergerak mengikuti tingkat hunian. Risiko hunian ditanggung pembeli villa.

Ini bagian yang paling sering disalahpahami, dan justru di sinilah letak keamanannya bagi pemilik lahan.

Sumber: sheet Simulasi Investor (kolom tambalan IPL sama di ketiga skenario) dan Arus Kas Pemilik Lahan (tidak ada pos pendapatan sewa).

Modal segar Rp2,52 miliar, balik modal Tahun 4, IRR 32,6%.

Nominal 31 tahun sedikit turun tapi IRR naik 4,9 poin: modal tanam Rp2,14 M yang dulu tertahan sampai puluhan tahun kini pulih dalam tiga tahun masa jual. Modal kebun tetap ditanam tiga tahap di Tahun 0/1/2; infrastruktur Rp1,89 M dibangun 40%/30%/30%.

Pertanyaannya bukan mana yang lebih untung, tapi mana yang masih hidup kalau villanya lambat laku.

Sumber: sheet Perbandingan. Pada tabel ini 25 villa disebar rata sepanjang durasi jual yang diuji supaya skenario molor bisa dihitung konsisten. Harga jual skenario tanpa alpukat sudah diturunkan ke harga dasar tanpa dana titipan, karena tanpa kebun tidak ada program yang perlu didanai. Asumsi biaya yang menentukan bentuk grafik ini: anggaran promosi dipatok dari rencana jual 3 tahun, lalu tetap dibayar penuh SETIAP tahun selama masih ada unit yang belum laku — jadi penjualan yang molor menambah biaya promosi, bukan sekadar menundanya. IPL unit yang belum terjual diperlakukan sama. Dua pos inilah yang menggerus untung pada skenario tanpa alpukat.

Risiko utamanya terukur — dan pilotnya sengaja dibuat kecil.

Properti menghasilkan penjualan. Kebun menjaga keberlanjutannya. Seluruh angka dapat ditelusuri ke model Excel Villa + Alpukat ver 3 (dengan Fee Konsultan).

Tim, pohon, dan buahnya — semuanya nyata dan bisa dikunjungi.

Varietas yang ditanam dipilih berdasarkan hasil per pohon dan daya serap pasar, bukan sekadar yang paling mudah dibibitkan.

Materi lengkap operator: alpukat.djoko-saylendro.biz.id. Kunjungan ke kebun binaan dapat diatur bila Direksi memerlukan pembuktian langsung.